第 4 章：第四章　前輩

第四章　前輩

陳大偉約子強在逢甲大學附近的咖啡店見面。

子強到的時候，陳大偉已經坐在角落的位置了。五十歲，身材壯碩，皮膚曬得很黑，看起來更像一個工人而不是一個投資客。

「子強，坐。」陳大偉幫他點了一杯美式。「聽說你想買七期的預售屋？」

「對。」

「兩千兩百萬那個？」

「你怎麼知道？」

陳大偉笑了一下。「七期在賣的預售屋就那幾間。兩千兩百萬的，只有國泰那一案。」

他喝了一口咖啡。

「我十年前買過一間七期的。當時一千兩百萬，現在市值兩千八。」

「漲了一倍多？」

「一倍四。但如果扣掉貸款利息、稅金、管理費，實際報酬大概一倍。」

子強在心裡算了一下。十年一倍，年化報酬率大概七趴。比定存好很多，但不如股票。

「不過，」陳大偉放下杯子。「現在跟十年前不一樣了。」

「什麼意思？」

「十年前，七期是一塊空地。你買的時候什麼都沒有，但你知道捷運會來、百貨公司會來、學校會來。那時候買，是買未來。」

他頓了頓。

「現在，七期已經起來了。捷運通車了，百貨公司開了，學校也蓋了。該漲的都漲了。你現在買，是買現在。」

「所以你不看好？」

「不是不看好。是報酬率會比十年前低。」

子強沉默了。

「而且，」陳大偉繼續說。「你有沒有注意到最近的政策？」

「什麼政策？」

「央行在升息。已經升了兩碼了。如果繼續升，你的房貸會更重。」

「我知道。」

「還有，政府又在打房了。第二戶貸款限制、公司名義購屋的規範越來越嚴。你現在用公司名義買，以後出售的時候，房地合一稅會很高。」

「多少？」

「公司名義持有不到兩年出售，稅率四十五趴。超過兩年，二十趴。」

四十五趴。

子強愣住了。

「自然人呢？」

「自然人持有超過五年，稅率十五趴。超過十年，十趴。」

「差這麼多？」

「這就是為什麼很多投資客用公司名義買，但持有時間拉長。短期進出用公司名義划不來。」

子強靠在椅背上，看著天花板。

他原本的想法是，買進之後放個三五年，等房價漲了再賣掉。但如果用公司名義，三年內出售要繳四十五趴的稅。

「那我該怎麼辦？」

陳大偉想了一下。

「如果你真的想買，我建議你用自然人名義。把逢甲那間賣掉，這樣你在台中只剩一間自住，可以貸到七成。」

「七成是一千四百萬。扣掉北區的三百萬貸款，可以貸一千一百萬。自備款九百萬。」

「對。你手頭有六百萬現金，賣掉逢甲可以多出五百萬。加起來一千一百萬，夠了。」

「但這樣我就沒有出租收入了。」

「對。你少了一萬八的月租，但多了一間兩千兩百萬的資產。如果房價漲一趴，就是二十二萬。一年二十二萬，比你收租二十一萬六千還多。」

「但如果跌呢？」

陳大偉看著他。

「這就是風險。沒有人能保證房價只會漲不會跌。你要問自己，你能承受跌多少？」

「跌多少……」

「如果跌兩趴，就是四十四萬。你一年就虧了四十四萬。加上貸款利息，可能虧到六十萬。你能承受嗎？」

子強沒有回答。

「我不是要嚇你，」陳大偉說。「我是要讓你想清楚。投資房地產，最大的風險不是房價跌，是周轉不靈。如果你每個月的房貸付不出來，就算房價在漲，你也會被迫低價賣出。」

「所以你要確保，就算房價跌了、就算沒有租金收入，你還是能按時繳房貸。這是最基本的安全線。」

子強點頭。

「謝謝你，陳哥。」

「不客氣。但我要提醒你一件事。」

「什麼？」

「不要借錢來投資。不要用槓桿把自己逼到牆角。投資是讓生活更好的工具，不是讓你睡不著覺的原因。」

子強站起來，跟陳大偉握了手。

走出咖啡店，他站在逢甲大學的門口，看著來來往往的學生。

二十年前，他也是這樣的大學畢業生。口袋裡沒有錢，腦子裡全是夢想。

二十年後，他有了兩間房子、一間公司、一個家庭。但他還是不滿足。

不是貪心。是不安。

他怕自己停下來，就會被追上。

被誰追上？他不知道。

也許是被時間。