第 8 章：第八章：商圈開發
《房仲北屯成長史》
第八章：商圈開發
一個禮拜之內，俊偉把十期重劃區的主要道路全部騎過一遍。
軍功路、旱溪東路、松竹路、太原北路、軍福九路、建和路、昌平路、東山路。每一條路他都從頭騎到尾，看每一棟大樓、每一個社區、每一個路口。
他開始認識這一帶的紋理。
軍功路是這一帶的商業主軸。便利商店最密集，餐廳最多，銀行、藥局、美髮店、手機行，什麼都有。早上八點就開始熱鬧，晚上十點還有人在走。这条路騎機車很方便，但上下班時間會塞車，尤其是軍功路跟松竹路口。
旱溪東路比較安靜，兩旁都是社區，住戶多。這條路的優點是路寬、車少，缺點是晚上比較暗，路燈不夠亮。有一條自行車道沿著旱溪，有時候他會看到人在慢跑。
松竹路是東西向的主要道路，連接十期跟十一期。沿路有幾個新建案，圍籬圍著，看不出來蓋好了沒有。松竹路北邊是二期重劃區，發展得早，生活機能成熟。南邊是七期跟八期，比較老舊。
太原北路在南邊，連接北屯區跟十期。這條路車多，尤其是上下班時間，常常塞車。路兩旁有幾個傳統市場，早上很熱鬧。
軍福九路在東邊，比較偏僻，有些路段還在開發，可以看到空地跟工地。這一帶的房子比較便宜，也比較新。
他把這些都記在筆記本上。
但認識道路只是第一步。他還要認識社區。
十期重劃區裡面有幾十個社區。有些是大型社區，上百戶，有管理員、健身房、游泳池。有些是小型社區，十幾戶，沒有管理員，只有對講機。
大型社區的住戶通常是中產階級，夫妻帶小孩，收入穩定。他們如果要換屋，通常是從小換大，或者從舊換新。這種社區的物件通常賣得比較慢，因為屋主不急。
小型社區的住戶比較多元。有些是投資客，買來出租。有些是單身族，買一間套房自己住。有些是老人，住習慣了不想搬。這種社區的物件通常比較便宜，但也比較難賣，因為屋況參差不齊。
俊偉開始理解，不同的社區有不同的客群，不同的客群有不同的需求。
他每天拜訪完屋主之後，會在社區裡面走一圈。看看停車場的車子、看看布告欄的公告、看看花園有沒有人散步。
這些細節會告訴他這個社區的生態。
停車場都是名車，代表住戶有錢，房價可以開高一點。布告欄貼了很多活動通知，代表社區很活絡，管理委員會運作良好。花園有人在散步，代表住戶年紀偏大，可能會有換屋需求。
他把這些觀察都記下來。
有一天，他經過一個社區，看到布告欄上貼了一張「屋主自售」的傳單。
他停下來看。兩房華廈，850萬，屋主自售。
他拿出手機打了上面的電話。
「喂？」
「您好，我是信永房屋的陳俊偉，我看到您張貼的出售傳單……」
「又來了。」對方嘆氣。「我今天已經接了五通了。」
「對不起，但我想請問，您的房子在哪一棟？」
「三樓。」
「我可以上去看看嗎？」
「你現在在哪？」
「就在您社區門口。」
對方沉默了兩秒。「好吧，你上來。五樓。」
俊偉走進去，搭電梯到五樓。門已經開了。
是一個三十幾歲的女性，穿著運動服，看起來剛跑完步。
「你是陳俊偉？」
「對。」
「進來吧。」
俊偉走進去。兩房一廳，整理得很乾淨，客廳放了一台跑步機。
「我下個月要搬家，所以想賣掉。」
「搬到哪裡？」
「高雄。我先生工作調過去。」
「那您這間房子住了多久？」
「三年。」
「三年。那您買的時候多少錢？」
「750萬。」
「現在開價850萬，賺100萬。」
「沒有賺。扣掉稅跟利息，根本沒賺多少。」
俊偉點頭。「那您急著賣嗎？」
「還好。下個月才搬，但越快賣掉越好。」
「這樣好了，我幫您簽一般委託，三個月。我來幫您刊登、帶看。如果有人出價，我再跟您談。」
「服務費多少？」
「百分之四。」
「可以議價嗎？」
「這個……我可以幫您爭取。」
對方想了一下。「好。但你要在兩個禮拜內幫我找到買方。」
「我盡量。」
他拿出委託書，請對方簽名蓋章。
走出大樓，他看了一下委託書。第三個委託了。
他開始覺得，開發沒有想像中那麼難。
難的是持續。
每天拜訪五個屋主，一天、兩天、一個禮拜，可以。但一個月、兩個月、三個月呢？
他不知道自己做不做得到。
但他沒有選擇。
這是他的工作。
下午回到店裡，他把今天新簽的委託資料輸入系統，寫了文案，刊登上去。
然後他打開筆記本，看了一下目前的成績。
入行第四個禮拜。
委託：3件。
帶看：0組。
成交：0筆。
他嘆了一口氣。
張志豪走過來。「嘆什麼氣？」
「什麼都沒有。」
「你才來四個禮拜，急什麼？我入行四個禮拜的時候，連一個委託都沒有。」
「真的？」
「真的。我第一個月只拿到一個委託，而且那個物件最後沒有賣掉。屋主自己賣掉了。」
「那你怎麼撐過來的？」
「不知道。就是撐著。每天出門、每天拜訪、每天打電話。有一天就突然開張了。」
俊偉點頭。
「你不要想太多，」張志豪說。「把每天該做的事做好，其他的不要管。」
「每天該做的事是什麼？」
「開發、帶看、回報。就這樣。」
俊偉把這三個詞寫在筆記本上。
開發。帶看。回報。
就這樣。