第 6 章：第六章　重訪銀行

第六章　重訪銀行

李國華的辦公室在台中市北區的一間銀行二樓。

子強到的時候，李國華已經把資料準備好了。桌上放著一疊表格，還有一台計算機。

「趙先生，請坐。」李國華推了推眼鏡。「你想重新談貸款的事？」

「對。我打算把逢甲的房子賣掉，然後用自然人名義買七期的預售屋。」

「這是最乾淨的做法。」李國華說。「自然人名下只有一間自住，不受第二戶限制。你可以貸到七成。」

「七成是一千四百萬？」

「對。但你在北區還有三百萬的貸款。所以實際可以貸的金額，是一千四百萬減三百萬，等於一千一百萬。」

「利率呢？」

「目前的首購利率，如果是首間自用住宅，一趴九五起跳。但你在北區已經有一間了，嚴格來說不是首購。」

「所以不是首購利率？」

「對。你的狀況比較特殊。名下兩間房子，一間要賣、一間要留。如果先賣掉逢甲的，再辦新貸款，你就是一間自住。但這中間的時程要安排好。」

「什麼意思？」

「意思就是，如果你的新貸款申請在逢甲的脫產登記完成之前送件，那銀行會認定你名下有两間房子。不但利率比較高，成數也會受限。」

子強皺起眉頭。

「所以我要先賣掉逢甲，辦好所有權移轉，然後才能送新貸款的申請？」

「對。這是最保險的做法。不然你可以試著同時進行，但要有心理準備，如果銀行認定兩間，你的利率會多零點二趴到零點三趴，而且只能貸六成。」

「零點二趴差多少？」

「一千一百萬的貸款，零點二趴的差異，一年差兩萬二。三十年下來差六十六萬。」

六十六萬。

子強想了一下。

「那我先賣逢甲。什麼時候可以拿到錢？」

「正常流程，委託、帶看、成交、簽約、用印、完稅、交屋，最快也要一個半月。如果遇到買方貸款審核比較慢，可能要兩個月。」

「兩個月。」

「預售屋的工程期付款通常有弹性。你可以先簽約付一成，後面each期工程再付款。簽約的時候不需要貸款下來，你有兩個月的緩衝期。」

「我懂了。」

李國華把一份表格推過來。

「這是你需要準備的文件。財產清單、所得證明、勞保異動明細、扣繳憑單。可以先準備好，等逢甲一賣掉就可以馬上送件。」

子強接過表格，看了一下。

「李經理，還有一個問題。」

「請說。」

「如果三年後我想把七期的房子賣掉，稅的問題怎麼算？」

「自然人名義持有房地合一稅，兩年內出售四十五趴，兩到五年二十趴，五到十年十五趴，超過十年十趴。」

「如果我放超過五年呢？」

「那就是十五趴。假設你兩千兩百萬買入，三年後以兩千五百萬賣出，獲利三十萬。扣除相關費用跟土地漲價稅額，實質獲利大概二十萬左右。二十萬的十五趴，就是三萬。」

「這麼少？」

「持有越久，稅越低。這就是為什麼長期持有的投資客稅負比較輕。」

子強點頭。他原本擔心稅會吃掉大部分獲利，但如果放超過五年，稅負其實不重。

「好。那我先把逢甲賣掉，再來找你。」

「好。有任何問題隨時打電話給我。」

子強站起來，走出銀行。

站在門外，他深吸一口氣。

流程很清楚了。先賣逢甲，再買七期。中間的時程要抓好，不然會影響貸款條件。

他拿起電話，打給林美華。

「林小姐，我決定先賣逢甲的房子。你那邊可以接嗎？」

「可以。永慶這邊我來處理。你逢甲那間的地址跟建物謄本準備好，我過去跟你签约。」

「好。什麼時候？」

「明天下午方便嗎？」

「可以。」

他掛掉電話，看著銀行大樓的玻璃幕牆反射著午後的光。

一個半月到兩個月。逢甲的房子賣掉之後，他就可以簽約買七期了。

一切都在往前推進。